Сергей Журавский: «Опытный специалист должен обладать качествами хорошего врача». Директор ООО «РСК» о худых крышах и криминализированных управляющих компаниях.
Худая крыша на жилом доме или промышленном здании имеет тот же отрицательный экономический и моральный эффект, что и отключение отопления среди зимы. Вот почему так важен качественный ремонт кровли. ООО «Ремонтно-строительная компания» на рынке мягкой кровли с 1994 года. В сентябре этого года компания отметит 20-летний юбилей. Солидный срок для того, чтобы считаться экспертом в этой сфере. Впрочем, обо всем – из первых уст.
«Говорят, у России две беды – дураки и дороги, я бы добавил к этим бедам еще и текущие крыши. Весь российский народ борется с дырявыми крышами и не может с этой проблемой справиться. Почему? Наша организация занимается ремонтом плоских кровель уже 20 лет. За это время накопился огромный опыт, который позволяет нам реально смотреть на многие вещи. О крышах ходит немало мифов.
Миф первый: технологии
Существует мнение, что отремонтировать кровли легко. Нужно только найти деньги и нанять хороших подрядчиков. Однако все далеко не так. Используемые в большинстве случаев технологии не позволяют со 100% гарантией выполнять качественно ремонт. При ремонте возникает много проблем, связанных со скрытыми работами: наличие влаги в кровельном ковре, стяжке и в утеплителе, разрушенная стяжка под ковром, разрушенные свесы, парапеты, элементы ливневок и прочее. Опытный специалист должен обладать качествами хорошего врача. Правильно поставить диагноз, наметить порядок выполнения работ и оперативно принимать решения во время работ.
Традиционно используется 3 типа технологий ремонтных работ. Первый — «простой ремонт» – укладка новой гидроизоляции на старую кровлю. Гидроизоляция может быть из рулонных материалов (битумосодержащих, полимерных, «резиновых») и наливных кровлях. Такие технологии описаны во всех строительных справочниках и инструкциях производителей кровельных материалов. Существенный минус: очень часто в таком покрытии образуются вздутия и пузыри. «Пропекание» кровли также не избавляет внутренние слои от влаги. Немалые деньги тратятся напрасно.
Второй способ ремонта – демонтаж старой кровли с ремонтом стяжки и укладка новой гидроизоляции. Во многих городах этот способ применяли при выполнении работ по ФЗ №185. И очень часто подрядчики «топили» жильцов во время ремонта. При этом на совмещенных кровлях оставался старый сырой утеплитель и стяжка. При нагреве солнцем влага начинала испаряться, и в новом кровельном ковре появлялись вздутия и пузыри. Зимой кровля либо промерзала в бесснежный период, либо на крыше под большим слоем снега образовывались «озера», протечки и громадные ледяные наросты на свесах.
Третий вариант — ремонт крыши с заменой утеплителя. Способ дорогой и технически сложный. К тому же в период ремонта при дождливой погоде возможны протечки верхних этажей в доме.
В современных условиях этих технологий явно недостаточно. Однажды в своей работе мы столкнулись с непростой ситуацией. Требовался качественный ремонт кровли Ульяновского механического завода. Крыша находилась в очень плохом состоянии, все сгнило, в том числе и утеплитель, покрылось плесенью. Особых денег у предприятия не было, а значит, дорогой вариант с полной заменой кровли пришлось отложить. Что делать? Разработали новый способ ремонта кровли, который позднее в 2003 году запатентовали. Ноу-хау позволяло крыше «дышать», то есть вся влага из-под гидроизоляции и из пузырей и вздутий между слоями старой гидроизоляции выходила наружу, утеплитель просушивался. Причем ремонт проводился на старую кровлю, таким образом, удалось избежать протечек. Но самое главное качество ремонта оказалось сродни капитальному. Еще одним плюсом стала возможность проведения ремонта крыши зимой. Наша новая технология позволила отремонтировать кровли на объектах соцкультбыта ВАЗа в Тольятти в декабре 2007 года. Летняя проверка показала отличное качество выполненных работ.
Причем экономия новой технологии на лицо: в 2-4 раза дешевле, чем капремонт. Например, при ремонте кровли одного из корпусов ЦСКБ «Прогресс» в Самаре сметная стоимость ремонта составляла 28 миллионов рублей. ООО «РСК» отремонтировало крышу за 6 миллионов рублей. Наше ноу-хау мы с успехом применяем в Нижегородской области, в Тольятти. В Ульяновске почему-то понимания нашли пока лишь у ТСЖ. В среднем 7-10 крыш кооперативных домов ремонтируем в год. Общий объем работ по новой технологии с 2000 года составил более 700 тысяч кв. м. На объектах ЖКХ — более 200 тысяч кв.м. За все это время – ни одной протечки.
Миф второй: качество новых материалов
В 90-х годах появились псевдокровельные материалы с так называемой «негниющей» основой в виде стеклоткани или стеклохолста, взамен так называемого «гниющего» картона в рубероиде. Еще один миф о качестве новых материалов. Все помнят, что новые кровли из рубероида на советских жилых домах, уложенные в 3-4 слоя, не текли первые 15 лет. Проблемы появлялись с начала ремонтного срока. Теперь же производители упростили свои технологии, удалив главный гидроизоляционный слой – картон. И поменяли его на дорогую стеклоткань, которая не держит воду. В итоге весной на крышах появляются протечки. Кроме этого предел хрупкости кровельных материалов Бикрост, Линокром и им подобных – всего минус 1 градус Цельсия. То есть при отрицательных температурах кровельное покрытие становится хрупким, в нём появляются трещины.
Вот почему не все современные материалы «дешевых» брендов можно использовать на крыше. Проверено, что во многих случаях «гниющий» рубемаст на картоне ведет себя эффективней современных битумных материалов типа Бикроста на стеклоткани.
Я не призываю повсеместно использовать дешевый рубемаст на кровлях. Его можно с успехом использовать в качестве нижнего слоя кровли. А вот материалы «премиум-класса» с битумно-полимерным связующим (Унифлекс, Техноэласт и т.п.) прекрасно себя зарекомендовали. Считаю, опускаться ниже Унифлекса на тканевой основе при выборе материала верхнего слоя не следует.
Что касается мастичных или наливных кровлей, то из-за определенных условий использовать их можно лишь при текущем ремонте.
Миф третий: деньги
Существует мнение, что без бюджетной помощи крыши отремонтировать невозможно. Тысячи чиновников с огромными усилиями занимаются распределением государственных денег. А все гораздо проще. Наша организация постоянно имеет дело с «кооперативными» домами или ТСЖ. И что удивительно, они, не дожидаясь госпомощи, находят средства на капитальный ремонт крыш.
Однажды к нам обратилась руководитель ТСЖ из Заволжья с просьбой сделать ремонт крыши ее дома. Типовая хрущевка, 1000 кв.м., денег на ремонт практически нет. Стоимость ремонта оценили в 500 тысяч рублей. Договорились, что ремонтировать будем в два этапа с рассрочкой на несколько месяцев. Получили аванс и в октябре «закрыли» полкрыши. После оплаты за работу по первому этапу, в апреле «закрыли» остаток крыши. И все проблемы. При этом мы предоставили 5 летнюю гарантию на работу. По нашей оценке кровля должна прослужить до следующего ремонта не менее 15 лет. Подведем итог. Стоимость ремонта кровли при грамотном подходе в данном случае составила примерно 10-месячное финансирование в пределах средств на содержание дома. И никаких госсубсидий.
Поделюсь своей идеей: почему бы Фонд реформирования ЖКХ не сделать гарантийным Фондом поручительства. Дали, допустим, на область 100 миллионов рублей. Область выступает гарантом перед банком, что структуры, которые делают ремонт, заплатят деньги. То есть, допустим, управляющие компании берут кредит в банке, а область выступает гарантом. Банку это очень выгодно. Взяли миллион рублей — сделали крышу, за 1,5 года закрыли кредит. На следующий год взяли кредит – сделали фасад. Такая система работает на западе, в Прибалтике. Почему у нас идею не рассматривают, непонятно.
Миф четвертый: дураки
Не хочу никого обидеть, но народ продолжает верить, что ремонт кровли простое дело. Что дело только в подрядчиках. Что все просто – маши горелкой и катай рулоны. Но оказывается все гораздо сложнее. Руководители, отвечающие за ремонт, ничего не смыслят в технологиях. Поэтому в выборе технологии, подрядчиков и материалов никаких проблем не видят. В период проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов по ФЗ №185 «закопано» огромное количество денег. Множество отремонтированных домов «потекли» в первую весну. За год до начала работ по ФЗ №185 мы пытались достучаться до власти, предлагая свои технологии, но так и не нашли понимания. Одни ничего в этом не смыслят, другие уверены, что это обычный пиар. Однако, например, в Нижегородской области наш опыт успешно используется.
А потом наступила эпоха тендеров – эпоха полной безответственности. Выигрывает тот, кто предложит самую низкую цену. При этом финансисты в муниципальных органах власти в отчетах пишут сколько денег они «сэкономили» при понижении цены на тендерах. При таком подходе про качество крыш можно забыть. Например, в прошлом году разыгрывали тендер на 6 миллионов, скинули цену до 5 миллионов рублей, питерская фирма взялась за дело, однако выполнила ремонт на 1,5 миллиона рублей, дальше не осилила. К сожалению, приходят такие подрядчики, которые цену кидают, а потом не могут выполнить ничего. Сейчас в Ульяновской области весь рынок такой.
О перспективах:
Перспектив сейчас очень мало. Объем работ большой, но реальных дел нет. Пока в городе существует система псевдоуправляющих компаний, ничего не изменится. Рынок большой, но скрытый. Управление жилым фондом – полукриминальный рынок. Управляющие компании все больше фигурируют в судебных сводках: денег набрали – исчезли. Рынок огромный, но он никакой, двигается очень тяжело.