Загородная недвижимость становится все более популярной в Ульяновской области. На рынке появляются новые предложения, привлекательные для городских жителей. Иметь собственную усадьбу, расположенную в живописной зеленой зоне, вдали от пыльных дорог и шума автомобилей — мечта для многих.
«Коттеджный пояс» Ульяновска разрастается: он вышел далеко за границы ближайших пригородов. Цены зависят как от удаленности от города, так и от обеспечения территории инфраструктурой. В черте Ульяновска участок в коттеджном поселке можно купить в среднем от 300-400 тысяч рублей за сотку, в ближайшем пригороде — за 100-200 тысяч рублей, а удаленные варианты (от 20 километров от Ульяновска и далее) — от 30 до 80 тысяч рублей за сотку.
«Можно ли рассматривать покупку загородной недвижимости как инвестицию, зависит от того, где она расположена и по какой цене предлагается. Если стоимость участка изначально завышена, вряд ли вложение будет выгодным. Цены сегодня растут не столь быстрыми темпами, а, с учетом экономической ситуации и снижения покупательской способности, они могут не двигаться вообще.
Но если поселок расположен удобно, в нем имеется вся необходимая инфраструктура, есть возможность прописки (это отличает коттеджные поселки), такая недвижимость может быть ликвидной», — говорит ведущий эксперт ульяновского «Центра недвижимости» Жанна Попова.
Дешево и почти в городе
Один из примеров ликвидной недвижимости — загородный микрорайон «Солнечный». Его преимущество — близость к городу. Микрорайон расположен на южной границе Ульяновска правобережья, в районе железнодорожного разъезда Белый Ключ. До центра города — около получаса езды.
«Солнечный» в буквальном смысле оправдывает свое название. Микрорайон расположен в хорошем месте: на солнечной поляне с уклоном на на юг, с севера отгорожен широкой лесополосой. Заезд — непосредственно с асфальтированной дороги, ведущей на железнодорожный разъезд Белый Ключ. В планах — сделать несколько дополнительных заездов с автодороги Ульяновск-Новоульяновск.
«Все инженерные сети у нас доведены до участков — газопровод, водопровод и электричество. При этом цена земли за сотку довольно низкая — 20 тысяч рублей, плюс стоимость коммуникаций — 250 тысяч рублей. Участки в поселке покупают люди самых разных возрастов. Идет активное строительство», — рассказывает менеджер по продажам Инна Майорова (тел 8-951-093-00-71).
Земельные участки в «Солнечном» размежеваны от 7 до 17 соток и имеют разрешенное использование, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Возвести здесь дом «под ключ» можно силами строительной организации, которая уже имеет опыт работы в микрорайоне.
Всего в «Солнечном» более 500 участков. Они разделены на улицы и переулки, которым постановлением администрации присвоены названия. Все строящиеся дома и земельные участки имеют почтовые адреса, а, значит, здесь можно прописаться.
Кроме того, в «Солнечном» заложили свою парковую зону, выделена земля под строительство стадиона, школы, садика, магазина и культурно-досугового центра.
Не хватает архитекторов
Желание жить за городом — это забота о здоровье и безопасности. Экологическая обстановка в городах постоянно ухудшается, а потому жить «на природе» до недавнего времени было преимуществом людей богатых. Но теперь на покупку загородного жилья все чаще решаются представители среднего класса и даже те, кто имеет не слишком высокие доходы.
«У нас есть владельцы участков — пенсионеры, дети которых уехали в другие регионы, а они решили продать квартиру и перебраться на природу из города. Бюджет в районе 3 миллионов рублей за участок с домом их не пугает — это сопоставимо со стоимостью квартиры в Ульяновске, — рассказывает управляющий партнер одного из загородных поселков Алексей Андреев.
По словам Алексея, большим спросом пользуется беспроцентная рассрочка — она дается на срок до 1,5 лет. Этим предложением пользуются и те, кто выкупает большие участки: для того, чтобы быстрее начать строить дом. А чем больше людей будет проживать в поселке, тем быстрее он будет развиваться.
«На перепродажу у нас участки практически не покупают — из общего объема это примерно 5%. Огромный спрос на готовые дома — раз в 10 выше, чем на участки. Но пока мы не нашли постоянных партнеров для строительства коттеджей. К сожалению, архитектура застряла на уровне 90-х годов, а люди хотят жить в современных красивых домах с удобной планировкой. На нашем рынке нет тех, кто специализируется именно на массовой коттеджной застройке. Но, надеюсь, это проблема решаемая. Сейчас мы привлекли двух архитекторов, будет с ними работать», — поясняет Алексей.
Без помощи государства — никуда
Эксперты признают, что пока «коттеджный пояс» Ульяновска отстает в своем развитии от более развитых регионов, в том числе и соседних. Несмотря на то, что спрос пусть потихоньку, но растет, девелоперы и крупные строительные компании не хотят «замораживать» крупные суммы долгосрочных проектах. Хотя по природным условиям Ульяновская область прекрасно подходит для размещения таких объектов.
«По большому счету, практически все загородные поселки («Чистые пруды», «Солнечный», «Лесные акварели», «Потапиха», «Солнечный берег» и прочие) развиваются исключительно за счет энергии их организаторов. Четкого финансирования в развитие чаще всего не заложено. Это связано с тем, что в отличии от классических «коттеджных поселков», ульяновские строятся в основном за счет привлечения средств от новых жителей. Поэтому подвод коммуникаций отстает, выполненные в едином стиле улицы и дома не строятся. А кредитоваться в наше время никто не желает», — говорит управляющий экопоселка Дмитрий Меркулов.
Однако выход, по мнению Дмитрия, есть. Это государственно-частное партнерство, о котором много говорят ульяновские власти. И создание новых загородных поселков — один из вполне вероятных форм применения ГЧП.
«Бесхозных и необрабатываемых земель в Ульяновской области пока еще достаточно. Кроме того, сотни и тысячи гектар для создания поселков не нужны — средняя их площадь – 50-100 гектар. Для сельхозпроизводства это капля в море.
Жители новых поселков готовы вкладывать живые деньги в свою загородную недвижимость. При средней цене 50-150 тысяч рублей за сотку с коммуникациями, горожане готовы выложить до двух миллионов за участок со всеми коммуникациями. Итого средства собственников могут составить до 200 миллионов рублей. На эти средства можно построить внутреннюю инфраструктуру поселка и подъездные дороги, денег на которые в бюджете никогда нет, но без них никак. И это будет «частной» стороной партнерства.
Монополисты — энергетики, газовики — окупят свои провода и трубы за счет энергоносителей через несколько лет. Но нужна «политическая воля», для того чтобы они это сделали. А это уже будет участие государства —лоббирование интересов простых жителей, для того, чтобы обеспечить их нормальными условиями для проживания.
При надлежащем оформлении земли и строений на ней, местный бюджет (даже не районный, а поселковый) начнет получать земельный налог и налог на недвижимость. А это значительные суммы для небогатой деревни, с учетом нынешней кадастровой стоимости. А наличие новых дорог и коммуникаций заметно оживит находящиеся рядом заброшенные СНТ и деревни. Такие агломерации — одно из перспективных направлений не только в развитии региона, но и улучшении качества жизни жителей», — считает Дмитрий.
Доверяй, но проверяй и копай глубже
Что нужно учесть при покупке участков и домов в коттеджных поселках? Советы дает Жанна Попова:
«Прежде всего, нужно обратить внимание на инфраструктуру: чем именно обеспечен коттеджный поселок. В каком состоянии подъездные пути, какие есть коммуникации и что обещает застройщик. Бывает так, что говорят: «коммуникации рядом» — это означает, что скорее всего собственнику придётся подводить их до участка, получать все согласования самостоятельно. А это довольно длительный и сложный процесс.
Коттеджные поселки отличаются от обычных отдельных домовладений именно наличием инфраструктуры. В идеале это еще и социальные объекты — детские и спортивные площадки, места отдыха.
Второе — узнайте, какое назначение имеет земля. К сожалению, есть случаи, когда участки под коттеджную застройку продают не оформив их как положено, а потом владельцы остаются один на один со своими проблемами.
Третье — узнайте, нет ли ограничений и обременений на использование участка. Бывает так, что внешне все в порядке, но рядом, например, проходит газопровод или расположена трансформаторная подстанция. Ограничения и обременения прописаны в свидетельстве о праве собственности, так что внимательно читайте документы. А еще лучше, покажите их профессионалам, которые хорошо разбираются во всех нюансах».
И последнее: если участок предлагают по цене, значительно ниже рыночной, значит, скорее всего, что-то не так. Бесплатный сыр, как известно, в мышеловке».
Также эксперты советуют копать глубже. После того, как все документы будут проверены, съездите в загородный поселок или микрорайон и поговорите с жителями. Узнайте, кому принадлежат коммуникации, кто их обслуживает, за чей счет ремонтирует. Кто вывозит мусор и чистит дороги, как быстро реагируют на ЧП, начиная от отключения электроэнергии, до уборки поваленных ветром деревьев.
Ответы на эти вопросы помогут принять правильное решение и в будущем счастливо жить в своем загородном доме.