Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области даёт советы, как не попасть на уловки недобросовестных бизнесменов. Разбор темы.
Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует, уверены в минстрое, руководит которым Алсу Садретдинова. При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:
1. Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
2. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.
Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного — защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.
3. Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство.
4. Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в сети Интернет (наш.дом.рф).
5. Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.
6. Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.
7. Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
8. Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно — «на всякий случай!» — съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.
9. На момент заключения договора еще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
10. Если у вас есть конкретные вопросы, сомнения относительно репутации застройщика, качества строящегося объекта, Вы можете обратиться в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области по телефонам 27-19-92 и 27-92-95 и задать интересующие вас вопросы по долевому строительству.
Напомним, в регионе создан «Ульяновский областной Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Фонд сможет достраивать проблемные объекты за счёт бюджетных средств. «В числе задач фонда – завершение строительства проблемных объектов, а также оказание содействия застройщикам в завершении строительства проектов, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2019 года, в случае отказа уполномоченных банков в предоставлении им проектного финансирования», — поясняла ранее заместитель председателя правительства — министр строительства и архитектуры Алсу Садретдинова.
Создание Фонда как самостоятельного юридического лица позволит финансировать мероприятия по завершению строительства и вводу в эксплуатацию проблемных объектов, координировать работу по предоставлению земельных участков, предназначенных для выделения застройщикам-инвесторам, достроившим проблемные объекты.
С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу по договорам, представленным на государственную регистрацию после этой даты. Соответствующее поручение создать условия для поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, в рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» давал Президент РФ Владимир Путин.
Исключение составят проекты, соответствующие установленным правительством критериям, в зависимости от степени готовности и количества заключённых договоров долевого участия.
Чтобы получить проектное финансирование, девелоперам необходимо будет доказать свою устойчивость и доходность каждого объекта.
По данным регионального минстроя, в нашем регионе договора проектного финансирования с использованием счетов эскроу заключены с 9 застройщиками. Всего же на территории области с привлечением средств граждан строятся 116 проектов. В соответствии с данными Центрального Банка Российской Федерации, в перечень банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве, входят 95 банков. 20 банков из этого перечня работают на территории Ульяновской области. Однако в полном объёме готовы к работе по проектному финансированию и открытию счетов эскроу в целях индустриального жилищного строительства только шесть банков. Это «Сбербанк России», «ВТБ», «Альфа-Банк», «Промсвязьбанк», «Открытие» и «Россельхозбанк.